CASA. Crescono i prezzi degli immobili, previsti rallentamenti

Il quadro congiunturale del mercato immobiliare italiano presenta dinamiche che, sebbene in un trend pluriennale di rallentamento, non si sono affatto fermate, evidenziando pertanto indicazioni di sostanziale tenuta. I dati emersi in questo semestre dalla consueta indagine Nomisma presentata oggi a Milano – relativi 13 maggiori mercati immobiliari italiani – smentiscono quanti nei mesi scorsi gridavano al pericolo di un imminente scoppio della tanto evocata bolla immobiliare. Ne sono testimonianza la ripresa della domanda abitativa (più cauta che in passato rispetto alle scelte d’acquisto e di investimento, ma comunque sempre presente e selettiva), il sostanziale mantenimento delle tempistiche di vendita in tutti i comparti analizzati, la tenuta degli sconti applicati sui prezzi e la diffusa crescita delle quotazioni di compravendita (in alcuni casi superiore a quella evidenziata lo scorso semestre).

Nel corso dei primi sei mesi del 2006, infatti, i prezzi delle abitazioni sono cresciuti mediamente del 3,7%, mentre per uffici e negozi gli incrementi sono stati leggermente più contenuti (rispettivamente 3,1% e 3,2%). Rispetto ad un anno fa, i valori sono aumentati in misura del 6,8% per le case, mentre l’incremento nominale annuo per direzionale e commercio tradizionale si attesta invece sul 5,9%.

Se è vero che, osservando gli incrementi annuali, quello appena registrato risulta essere il più contenuto dal 2000, è altrettanto vero che l’ultimo semestre ha fatto segnare una crescita inattesa, in parziale controtendenza rispetto a quanto osservato a fine 2005.

"L’ipotesi più probabile (ed auspicabile) è quella di un movimento di tendenziale crescita dei canoni (oltre alla ripresa dell’economia), a seguito dell’annunciata ripresa economica, che si potrà associare ad un contestuale raffreddamento progressivo dei valori di compravendita, senza, però, determinare traumi sul mercato", spiegano gli analisti di Nomisma a Help Consumatori

Con riferimento, poi, al lato dell’offerta negli ultimi sei/sette anni si è assistito a un incremento ininterrotto degli investimenti per la costruzione di nuove abitazioni (circa 20% la variazione di periodo, con una crescita media annua intorno ai 3,5 punti percentuali), che hanno arricchito progressivamente l’offerta preesistente, determinando sì un miglioramento sul fronte quali-quantitativo, ma contribuendo altresì a delineare un accumulo eccedente le esigenze della domanda, ora più debole rispetto all’inizio del ciclo espansivo.

L’incremento dello stock sul mercato non dovrebbe tuttavia, secondo Nomisma, determinare un problema di assorbimento data la ripresa della dinamica demografica a livello nazionale (+0,5% tra il 2004 e il 2005) e, soprattutto, visto l’incremento ancora più sostenuto del numero dei nuclei familiari (+1,2%) che spingono la domanda di abitazione inoltre sicuramente influenzata dall’andamento futuro dei tassi di interesse (ora al 2,75% e previsti in aumento sino al 3% all’inizio di agosto con un probabile 3,25% ,25% di qui alla fine dell’anno). Questo potrebbe comportare un maggior costo per i mutui in essere ed una potenziale penalizzazione per l’accensione di nuovi contratti.

La tematica della fiscalità sugli immobili recentemente introdotta dal decreto legge del 30 giugno 2006 (n.223/2006) è quella che sta facendo più discutere la cosiddetta real estate community. Con il citato decreto legge, infatti, oltre che intervenire su competitività e liberalizzazioni, il governo ha inteso modificare radicalmente l’imposizione fiscale sulle attività immobiliari eliminando il regime dell’IVA detraibile per sostituirlo con la tassa di registro al 10%. L’implicazione di tale rivoluzione, per quanto riguarda l’IVA a credito alla data di entrata in vigore del DL, è che essa deve essere restituita.

Secondo gli analisti di Nomisma, a parte le molte considerazioni che possono essere fatte sul nuovo regime fiscale, da una prima verifica dell’impatto della "necessaria" restituzione dell’IVA, emerge un carico economico-finanziario sulle imprese dell’industria immobiliare come le società quotate e non, i fondi immobiliari, le società di leasing, di dimensione insostenibile ( nell’ordine dei 30 miliardi di euro), metà dei quali dovrebbero provenire da società di leasing e l’altra metà dal sistema dei fondi immobiliari, delle società immobiliari quotate e non quotate, delle società di gestione, di trading e di costruzione. Per contro, sempre secondo Nomisma, la relazione tecnica di accompagnamento del DL sottostima ampiamente l’impatto della rettifica fissandolo in soli 480 milioni di euro.

I due principali e diretti effetti negativi dell’attuale formulazione del Decreto, oltre alla rettifica dell’IVA di cui sopra, sono rappresentati dall’indetraibilità a regime dell’IVA sugli acquisti di beni e servizi che determina un incremento di pari importo dei costi di manutenzione e di gestione degli immobili e dall’effetto depressivo sui prezzi di vendita degli immobili rivenente dall’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (totale 10%).

"Il decreto sopra citato avrebbe sicuramente ripercussioni in via indiretta su
mercato delle compravendite, congelando di fatto le transazioni in atto e in programma, e sul sistema bancario per gli effetti deleteri che si verrebbero a determinare sulla capacità delle società/fondi di servire il debito oltre che per gli effetti più specifici sui finanziamenti dell’IVA", concludono gli esperti di Nomisma che per i prossimi 12 mesi prevedono la sostanziale continuazione del progressivo rallentamento nella crescita dei prezzi che dovrebbero infatti aumentare in media circa di quattro punti percentuali con possibilità di un livellamento ulteriore nel biennio successivo.

 

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