CASA. Peggiora il mercato immobiliare in Italia. Sondaggio Tecnoborsa per l’ultimo trimestre 2008

Negli ultimi 3 mesi del 2008 il mercato immobiliare italiano ha mostrato un peggioramento congiunturale; i prezzi si sono ridotti ed è aumentato il numero degli incarichi a vendere ancora da evadere. Anche per i primi 3 mesi del 2009 il quadro rimane sfavorevole, nonostante la caduta dei prezzi si sia attenuata. Per il prossimo biennio le attese degli operatori segnalano un miglioramento.

E’ quanto emerge, in generale, dal sondaggio condotto da Banca d’Italia e Tecnoborsa, tra metà gennaio e metà febbraio 2009, presso gli agenti immobiliari sul mercato delle abitazioni in Italia. Al sondaggio hanno partecipato oltre mille agenti che hanno fornito informazioni sull’attività di compravendita e sui prezzi nel quarto trimestre 2008 e sulle prospettive del settore.

Dunque tra ottobre e dicembre 2008 i prezzi di vendita degli immobili residenziali sono risultati in calo rispetto ai tre mesi precedenti per il 57,6% delle agenzie; solo il 2,8% degli operatori ha dichiarato un aumento. La tendenza al ribasso è stata più diffusa nelle regioni del Nord Est.

Circa due terzi degli operatori hanno venduto almeno un immobile nel corso del quarto trimestre del 2008, con una incidenza superiore nelle regioni del Nord Est (74,7 %), inferiore in quelle del Centro (59,9%). Le abitazioni più vendute sono quelle di media dimensione (tra 71 e 120 mq) in tutte le aree del Paese ad eccezione delle regioni del Centro, dove prevalgono le transazioni di alloggi più piccoli (fino a 70 mq); in tutte le città si riscontra un maggior numero di scambi nelle zone semi-centrali e relativamente ad alloggi liberi, non di lusso e già abitabili .

Per quasi metà degli agenti, alla fine dello scorso anno il numero complessivo di incarichi a vendere ancora da evadere era aumentato rispetto a tre mesi prima. Nel complesso del paese, tale rialzo riflette, da un lato, l’aumento dei nuovi incarichi acquisiti nel trimestre rispetto al precedente, per il 38,5% degli operatori (contro il 24,4 che li vede in diminuzione); dall’altro, rispecchia la debole dinamica delle vendite su incarichi pregressi.

Tra le cause di cessazione degli incarichi a vendere nel corso del periodo di riferimento spiccano sia l’assenza di proposte di acquisto a causa di prezzi di offerta ritenuti troppo elevati (64,7% delle agenzie), sia proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi dal venditore (52,3%).

Quasi la metà degli agenti crede che vi contribuiscano anche le difficoltà dell’acquirente a reperire fonti di finanziamento. Nel quarto trimestre il prezzo effettivo di vendita è risultato inferiore del 9,5% alla richiesta iniziale del venditore, senza rilevanti differenze territoriali.

L’acquisto di abitazioni è stato effettuato per il 69% delle transazioni con accensione di un mutuo ipotecario, con un divario tra il 72% nelle aree urbane e il 66 in quelle non urbane, che si manifesta assai più accentuato nelle regioni del Nord Est. Il rapporto tra il prestito erogato e il valore dell’immobile è in media pari al 69% (63 nelle regioni del Centro).

Le prospettive? Per il primo trimestre del 2009 il 77% degli agenti ha giudicato "sfavorevoli" le condizioni prevalenti sul mercato immobiliare di riferimento; tale indicazione è omogenea a livello
geografico. Per il 45% delle agenzie, all’inizio di quest’anno il numero di nuovi incarichi a vendere sarebbe rimasto invariato rispetto al trimestre precedente, mentre il 35% si attendeva un aumento.

Per lo stesso periodo il 65% degli operatori prevedeva una riduzione dei prezzi delle case, contro un 34% che ne prevedeva un aumento. La situazione generale del mercato nazionale
all’inizio del 2009 viene giudicata in peggioramento per il 61% degli agenti; sugli orizzonti più distanti (due anni) prevalgono invece attese di miglioramento, per il 45% degli agenti.

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