CASA. Prezzi, Eurispes: la mappatura del mercato immobiliare in Italia

Mercato immobiliare frizzante a Milano, in crescita a Torino, in stand-by a Bologna e in frenata a Roma. E’ quanto emerge da "Un’industria in movimento", Rapporto sulle tendenze e le prospettive del mercato immobiliare realizzata dall’Eurispes per la Borsa Immobiliare di Roma (Azienda Speciale della CCIAA di Roma). Città per città la ricerca analizza andamenti dei prezzi delle case e in generale l’andamento dell’industria e del mercato immobiliare.

Roma. Il valore del patrimonio immobiliare della provincia di Roma è stimato per il 2007 in 677.000 milioni di euro. Gli edifici a uso abitativo censiti a Roma nel 2001 sono stati 127.713. Considerando la classificazione per anno di costruzione, il maggior numero di edifici è stato costruito in tempi recenti: il 61,1% di essi risale infatti al periodo successivo al 1961; in particolare nel decennio 1962-1971 sono stati costruiti il 23,4% degli edifici, il 19,9% nel decennio 1972- 1981, il 12% tra il 1982 e il 1991 mentre il restante 5,8% dopo il 1991. La maggior parte degli edifici è risultata costruita in muratura portante (41,7%) e calcestruzzo armato (39,8%); in meno di un edificio su cinque (il 18,5%) sono stati utilizzati altri materiali, quali legno, acciaio o strutture miste. Lo stato di conservazione è buono nel 57,1% degli edifici situati nel territorio comunale, ottimo nel 23,1%, mediocre nel 17,2% e pessimo solo nel 2,6%. L’analisi della dinamica dei prezzi rileva che potrebbero essersi stabilizzati per l’esaurirsi nel 2006 dell’effetto traino del ciclo immobiliare ascendente inaugurato nel 1997. Nel 2007 le aree centrali di pregio (5.390 euro/ mq) perdono lo 0,37% rispetto al 2006, le aree del centro più economiche restano stabili a 2860 euro/mq, le aree semicentrali arretrano del -0,96% a 3.080 euro/mq, la periferia di pregio raggiunge i 3.300 euro/mq (-0,61%), infine, la periferia economica presenta un valore medio di 1.300 euro/mq, con una lieve flessione del -0,76% su base annua.

Genova. Il mercato genovese ha chiuso il 2007 in un quadro di sostanziale stabilità dei prezzi, registrando un arretramento dei volumi scambiati. Nella seconda parte dell’anno sono stati rilevati segnali di contrazione della domanda, mentre è aumentata l’offerta in particolare nelle zone semicentrali e periferiche. Positivo il bilancio nei comuni dell’hinterland, i quali hanno registrato un incremento degli scambi dell’1,6%. Nonostante questi segnali negativi i prezzi di vendita delle abitazioni hanno fatto registrare a fine anno una decrescita, seppur contenuta, in tutte le zone urbane ad eccezione del centro di minor pregio e dell’hinterland, connotati da classi di prezzi accessibili ai due correlati target d’investitori. Per le abitazioni considerate di pregio l’aumento è stato del 2%, mentre per quelle del centro l’incremento è arrivato al 3%. In periferia i prezzi sono saliti del 3,5% solamente per le abitazioni di nuova realizzazione.

Milano. Prezzi stabili nel 2007 con una lieve contrazione nel secondo semestre Lo sconfinato hinterland metropolitano, attestandosi su un prezzo medio di 1.310 euro, ha vissuto per la prima volta dopo nove anni una fase di moderata correzione dei valori con l’indice di nuova edificazione meno alto dal 1998. Le stime per il 2008 sul mercato immobiliare della città di Milano si orientano per una variazione percentuale dei prezzi di vendita di immobili nuovi o ristrutturati in lieve decremento rispetto all’anno in corso. Dal centro al semicentro della città i prezzi nel settore residenziale si prevedono in sostanziale stabilità (-0,4% e -0,8) rispetto all’anno precedente. Lievi flessioni potranno registrarsi anche in semicentro (-1,7%) e periferia (-1,2%), con una correzione superiore per l’hinterland cresciuto oltre il potenziale nel ciclo ascendente 1998-2006.

Torino. Nelle zone centrali della città, gli immobili di maggior pregio hanno subito variazioni rispetto al passato su base annua nell’ordine del -1%. La domanda è sostenuta nelle aree che vanno oltre il semicentro, con una propensione per i migliori edifici della periferia. Una flessione più marcata ha riguardato il centro (-2,4%). In tenuta i valori della corona urbana che mostrano un lieve decremento (-1%) dei prezzi a causa di un secondo semestre più stagnante che ha esteso all’area dell’hinterland meno esterno la fase di riduzione delle compravendite. Nel 2008 il mercato presenterà una tendenza alla decrescita dei prezzi di vendita a seconda delle varie zone della città. Al centro si stima una variazione intorno ai tre punti percentuali di decremento nelle migliori zone del centro e dell’hinterland, che si riduce al -1,9% nel semicentro. Un’espansione della tendenza alla crescita del mercato delle sostituzioni genererà un flusso di domanda verso il centro con prezzi accessibili sostenendo la sostanziale stabilità rispetto all’anno precedente e in periferia -0,8% con flussi omologhi ma derivanti dall’hinterland.

Venezia. Un 2007 statico sul fronte dei prezzi, che però restano elevati per le locazioni. Le previsioni per il 2008 indicano un decremento dei prezzi di vendita nelle zone del centro pari ad un -1,8%, una lieve flessione nelle zone semicentrali pari a -0,9%. Dalla periferia all’hinterland si registra una flessione con un calo dell’1,5% per la prima e del -3,1% per la seconda.

Bologna. Le stime su base annua confermano per il 2007 la tendenza alla tenuta. Dopo una corsa inarrestabile che aveva portato i prezzi delle abitazioni a salire fino al 65% negli ultimi nove anni (con il picco massimo del 10% raggiunto nel 2000), nel 2007 il mercato immobiliare si trova a fare i conti con un raffreddamento dei prezzi e con un considerevole allungamento dei tempi della vendita (6,2 mesi circa). Il valore degli immobili segna un decremento medio del -0,8%. Per una casa nuova in costruzione, in pieno centro storico, si spendono dai 4.100 euro/mq in zona stazione, ai 5.500 euro tra Santo Stefano e via Castiglione ovvero per zone non molto lontane. Per gli immobili già costruiti i prezzi vanno dai circa 2.700 euro al mq ai 4.000 euro al mq. Cifre ugualmente elevate (spesso superano anche i 4.000 euro al mq), si pagano anche per acquistare casa nelle zone collinari tra Murri e Saragozza. Situazione stagnante anche sul fronte del mercato degli affitti dove, negli ultimi mesi si è registrato un ribasso medio dei canoni di mercato quantificato tra l’8 ed il 10%; circostanza questa, che ha provocato un fenomeno positivo come quello del decollo delle locazioni stipulate con i cosiddetti "canoni concordati", ritenuti più vantaggiosi sia per l’inquilino che paga un affitto meno caro, sia per i proprietari che beneficiano di sgravi fiscali (-30% Irpef, -30% imposta di registro ed azzeramento dell’Ici).

Firenze. Per questa città l’Eurispes parala di una "fase di "riflessione". Il mercato residenziale si avvia a chiudere il 2007 con una lieve diminuzione della domanda, del livello dei prezzi correnti e dei volumi complessivi delle compravendite. Diminuiscono in tutta la città le richieste di abitazioni in acquisto e quindi la domanda fatica a restare stabile nei volumi e sembra attraversare una fase di sostanziale attesa, infatti i prezzi stanno già subendo un ridimensionamento (-2,3% in tutte le zoneNel 2008, il mercato immobiliare di Firenze registrerà un decremento per ciò che riguarda la variazione percentuale dei prezzi di vendita degli immobili nuovi o ristrutturati. Per il centro e semicentro è prevista una flessione dell’1,1%, mentre la periferia è in calo dell’1,5% ed infine l’hinterland registra un decremento del 4%, in quanto in una generale percezione di correzione dei valori, le quotazioni minime riflettono un decremento maggiore in percentuale.

Bari. Unica grande area urbana che ha registrato in almeno tre zone urbane segnali di tenuta del mercato (Murattiana, San Pasquale Alta e San Cataldo). Le metrature maggiormente richieste sono quelle tra i 60 ed i 110 mq. Anche a Bari, il mercato immobiliare subirà nel 2008 un generale rallentamento. Nello specifico la variazione percentuale dei prezzi di vendita che interesserà le zone centrali si attesterà intorno al -2,6%, per il semicentro la cifra è pari al -1,3%, per la periferia al -2,8% ed infine, per l’hinterland ad un -2,4%.

Cagliari. I prezzi di vendita hanno subito dei lievi incrementi nell’ordine del 2-3%, in particolar modo per le zone di maggior pregio e per le zone del centro. Stabili sono rimasti invece i canoni di locazione. Alla fine del 2006 i prezzi erano cresciuti mediamente di più che in altre aree urbane, nelle zone considerate di pregio e nelle aree del centro, gli aumenti dei prezzi erano stati del 6,5% e del 4,5%, il semicentro si era attestato su degli aumenti pari al 2,5%, mentre la periferia intorno al 3%. Nel 2008 si stima nelle zone centrali della città si registra un calo percentuale dell’ 1,6%, un calo del 4,3% nelle zone semicentrali, stessa percentuale per la periferia (-4,3%), stabile risulta l’hinterland (0,0%).

Catania. Il settore residenziale è in fase di correzione dei valori del 2006, nelle zone del semicentro e della prima periferia, già molto cresciuti negli ultimi dieci anni e sostanzialmente stabile nei prezzi delle restanti aree. Per il 2008 si rileva una tendenza alla prudenza se non proprio al ribasso. La variazione percentuale media dei prezzi di vendita di nuovi immobili nelle aree centrali è pari all’1,0%, nel semicentro siamo a -1,5%, mentre in periferia siamo a -4,3% e nell’ hinterland al -6,3%.

 

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