“Tassa abolita, casa più cara” di G. Bellettini e F. Taddei

Pubblichiamo un articolo apparso su www.lavoce.info (cui rimandiamo per visualizzare grafici e note) a firma di Giorgio Bellettini e Filippo Taddei che analizzano la relazione tra l’abolizione della tassa su donazioni e successioni (avvenuta nel 2001) e il sensibile aumento dei prezzi degli immobili.

"L’abolizione della tassazione su donazioni e successioni del 2001, in seguito reintrodotta per i soli grandi patrimoni, ha contribuito sensibilmente all’aumento dei prezzi degli immobili in Italia. Un effetto collaterale inatteso di cui si rallegrano i proprietari di case. Ma non è altrettanto ovvio che sia un vantaggio per la società italiana nel suo complesso, per lo sviluppo del nostro mercato finanziario e, in particolare, per le giovani generazioni e le fasce più deboli.

Nel 2001, l’abolizione dell’imposta su successioni e donazioni di beni e capitali, uno dei primi atti del secondo governo Berlusconi e ultimo di una serie di piccole riduzioni, fu accolta con soddisfazione dall’opinione pubblica italiana.
Non poteva essere altrimenti in un paese dove il contribuente è gravato da varie tasse e imposte, il principale bene che viene trasferito a titolo gratuito, attraverso donazioni o successioni, è un immobile e il 70 per cento delle famiglie vive in una casa di proprietà. Eppure col senno di poi l’entusiasmo appare, almeno in parte, mal riposto: perché le famiglie benestanti beneficiano di questa abolizione in misura maggiore di quelle più povere con le conseguenze messe in luce da Tullio Jappelli, Mario Padula e Giovanni Pica. Ma anche perché, come argomenta una nostra ricerca, l’abolizione dell’imposta ha contribuito a elevare il prezzo delle case in un paese dove l’abitazione è già un bene relativamente costoso. Ma andiamo con ordine.

L’ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE
In Italia l’apprezzamento immobiliare è stato particolarmente marcato dal 2001 al 2004. I prezzi degli immobili residenziali nelle tredici principali città italiane sono aumentati a un tasso annuale medio ben superiore al 5 per cento, al netto dell’inflazione, dal 2001 al 2004 e di poco inferiore al 5 per cento nel biennio 1999-2000.
Tale andamento del mercato immobiliare italiano non appare per nulla scontato. Se è vero che l’apprezzamento degli immobili è stato quasi globale almeno fino al 2007, si è però concentrato nei paesi ad alta crescita economica come l’Australia, l’Irlanda, la Spagna, la Gran Bretagna e, naturalmente, gli Stati Uniti. (5) Al contrario, in Germania, ovvero laddove l’andamento del Pil, della demografia e dei tassi di interesse è stato più simile all’Italia, il prezzo reale degli immobili nel periodo 1995-2005 è calato.

EFFETTO COLLATERALE
Nel nostro studio mostriamo come l’abolizione dell’imposta su successioni e donazioni possa aver avuto l’inatteso "effetto collaterale" di creare una forte spinta all’apprezzamento degli immobili residenziali. Inoltre stimiamo la dimensione dell’incremento dei prezzi nelle tredici principali città italiane, così sorprendente in una fase – quella dal 2001 al 2004 – in cui l’economia italiana cresceva molto lentamente.
A suffragare la nostra ipotesi ci sono una serie di fattori. Innanzi tutto bisogna considerare come nel mercato immobiliare italiano le donazioni – un sotto-insieme dei trasferimenti a titolo gratuito – siano un fenomeno estremamente rilevante: secondo i dati Istat, ogni due immobili residenziali oggetto di compravendita, uno viene donato. In secondo luogo, nelle tredici principali città italiane, le donazioni immobiliari sono letteralmente "esplose" dopo il 2001, passando da 15mila all’anno nel 2000 a più di 40mila nel 2002. A livello nazionale le donazioni immobiliari annuali sono più che raddoppiate dopo il 2001.
Come può un simile aumento delle donazioni (e successioni) immobiliari aver contribuito all’aumento del prezzo degli immobili? L’intuizione economica si basa sul fatto che, in equilibrio, non possono esistere opportunità non sfruttate di "arbitraggio". All’avanzare dell’età, il proprietario di un immobile deve scegliere se donare il bene ai propri discendenti oppure venderlo al prezzo di mercato. Affinché sul mercato coesistano donazioni e vendite, il rendimento delle due opzioni deve essere per lo meno simile. Quando l’imposta su donazioni e successioni viene abolita, il loro rendimento (implicito) improvvisamente aumenta e, di conseguenza, anche il prezzo degli immobili, che del resto è il rendimento delle compravendite, deve aumentare. Se così non fosse, le donazioni esploderebbero soppiantando le compravendite, diversamente da quanto osserviamo. In conclusione, con l’abolizione della tassa di successione, non solo il numero delle donazioni deve aumentare, ma anche il prezzo di mercato degli immobili.
Talvolta le scelte di politica economica hanno conseguenze inaspettate perché cambiano l’equilibrio economico in mercati apparentemente separati. Il nostro studio mette in luce una delle conseguenze inattese dell’abolizione dell’imposta di successione: l’apprezzamento del settore immobiliare. Se i proprietari di case hanno oggi forse un motivo in più per rallegrarsi, non è altrettanto ovvio che case più costose siano un vantaggio per la società italiana nel suo complesso, per lo sviluppo del nostro mercato finanziario e, in particolare, per le giovani generazioni e le fasce più deboli".

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