Mutui con tassi usurai, come si verifica? Aduc pubblica foglio di calcolo

La notizia era di quelle importanti ed è stata rilanciata anche da un servizio della trasmissione TV “Le Iene”: secondo una sentenza della Corte di Cassazione i mutui con tassi “usurai” possono essere annullati. Nello specifico, quando tasso di mora, penali e varie spese, (messi tutti insieme) superano il tasso soglia stabilito dalla legge antiusura 108/96, anche i mutui diventano usurai e possono essere annullati con le relative procedure giudiziali bloccate. Ma coma fare a calcolare il tasso totale del proprio mutuo? L’Aduc ha ricevuto numerose richieste di verifica dei mutui da parte dei consumatori e ha messo a disposizione un foglio di calcolo molto utile: http://www.aduc.it/generale/files/file/allegati/2013/VERIFICAMUTUI.xlsx

Anche perché, poiché le banche conoscevano da tempo questo rischio, sono corse ai ripari introducendo delle clausole di salvaguardia nei contratti di mutuo del tipo: “gli interessi di mora sono determinati nella misura annua pari al tasso applicato al mutuo, maggiorato di … punti percentuali, fermo restando che la misura di tali interessi, nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, non potrà mai essere superiore al limite fissato ai sensi dell’art. 2, comma 4, della legge 7/3/1996, n. 108, dovendosi intendere, in caso di teorico superamento di detto limite, che la loro misura sia pari al limite medesimo”. L’Aduc ha riscontrato questo genere di clausole già dal 2005, mentre per i mutui stipulati precedentemente, è molto alta la probabilità di trovare tassi di mora alla stipula superiori al tasso soglia, anche se questa possibilità non è esclusa per i mutui più recenti.

Inoltre bisogna distinguere fra la pattuizione di un tasso di mora superiore al tasso soglia e l’effettiva applicazione di tassi contrattualmente previsti in caso di mora superiori al tasso soglia usura fin dall’origine. Nel primo caso non solo il tasso d’interesse, ma anche il tasso di mora all’atto della stipula deve essere sempre sotto il tasso soglia.  Nel secondo caso, cioè quando i tassi mora sono stati effettivamente applicati,  questa sentenza dà un elemento di maggiore forza al mutuatario inadempiente.

Per fare una verifica del superamento del tasso soglia bisogna leggere con attenzione il contratto di mutuo ed il capitolato delle condizioni generali e verificare che non vi siano clausole simili a quelle citate con cui la banca limita in ogni caso il tasso massimo a quello soglia. Se non ce ne sono basta fare la somma fra il tasso previsto contrattualmente al momento della stipula del contratto ed il tasso di mora confrontando il tasso così ottenuto con quello di soglia pubblicato sul sito della Banca d’Italia per il periodo corrispondente alla stipula del mutuo.

Nel foglio di calcolo creato dall’Aduc basta inserire i tre dati: 1) Tipo di tasso (Fisso o Variabile, per i tassi misti abbiamo riportato le istruzioni della Banca d’Italia secondo le quali debbano essere considerati fissi oppure variabili), 2) la data di sottoscrizione 3) ed il tasso comprensivo del tasso di mora. Il foglio di calcolo andrà a scegliere il tasso di soglia corretto e lo confronterà con il tasso inserito indicando se vi è superamento o meno.

Ecco un esempio pratico: ipotizziamo un mutuo a tasso fisso stipulato ad agosto del 2003 al tasso del 5%. Il mutuo prevede che in caso di mora si applichi una maggiorazione al suddetto tasso del 2%. I tassi soglia pubblicati da Bankitalia per il periodo 1 luglio 2003 – 30 settembre 2003 prevedono per i mutui ipotecari il tasso soglia del 6,8%. Quindi, in questo caso, se non vi fossero clausole di salvaguardia il mutuo ricadrebbe nella casistica della sentenza di Cassazione.

Per fare una verifica professionale bisognerebbe valutare una serie di altri fattori. Comunque Aduc è a disposizione di chi fosse in difficoltà con il pagamento del proprio mutuo (questa sentenza vale per tutti i finanziamenti, quindi lo stesso principio, con tassi diversi, vale anche per tutti i finanziamenti).

2 Commenti a “Mutui con tassi usurai, come si verifica? Aduc pubblica foglio di calcolo”

  1. Graziano Cavallini ha detto:

    Ho cliccato sul link per il foglio di calcolo ma mi dà Error 404 Oggetto non trovato.

  2. Pepito Sbazzeguti ha detto:

    Ho visto che il file non si scarica, sono andato sul loro sito ed ho visto che l’indirizzo esatto è il seguente:

    http://investire.aduc.it/generale/files/file/allegati/2013/VERIFICAMUTUI.xlsx