Osservatorio: un’alternativa al mutuo? L’affitto della casa con riscatto

La casa è un sogno per milioni di italiani. Perché non rimanga tale e possa diventare realtà molti cittadini, non potendo permettersi l’acquisto dell’immobile se non rateizzando l’importo, si rivolgono alla rete per informarsi su come calcolare le rate dei mutui migliori. Spesso però si rendono conto della gravosità di queste, o di non avere garanzie abbastanza valide perché la banca possa prendere in considerazione la propria proposta di acquisto.

In questi casi, affittare una casa con il riscatto sembra essere un’alternativa valida all’acquisto dell’immobile specie, appunto, per le categorie in difficoltà o i lavoratori a tempo indeterminato alle prese con la scelta del mutuo per la prima casa. Vediamo, dunque, in cosa consiste questa modalità di rent-to-buy.

Nonostante a volte sia vantaggioso, pare che richiedere un mutuo per l’acquisto della casa non sia più una priorità dei consumatori italiani: in un solo anno, infatti, i mutui concessi alle famiglie si sono dimezzati e chi riesce a pagarlo è perché al momento del calcolo della rata del mutuo ha scelto un ammortamento che ha reso la rata sostenibile nel tempo.

In questo settore, l’offerta di banca Cariparma, di Barclays e di tutti gli istituti di credito, si è andata via via arricchendo per offrire ai consumatori italiani soluzioni che potessero agevolare l’acquisto di una casa. Ma nonostante questo pare proprio che per ora siano preferite soluzioni alternative che permettono ugualmente di acquistare una casa ma in modi differenti dal mutuo.

Solo per citarne alcuni, questi sono il rent to buy (l’affitto con riscatto), il buy to rent e la vendita della nuda proprietà.

Nel dettaglio il rent to buy, ovvero l’affitto con riscatto, è la soluzione che permette di trasformare l’affitto di un immobile in una compravendita vera e propria che, alla fine del pagamento, permetterà all’inquilino di diventare proprietario di quella casa. L’inquilino, ovviamente, pagherà degli interessi sulle rate dell’affitto che gli permetteranno di arrivare ad una somma tale da poter acquisire la casa.

Le formule più comuni del rent to buy sono due: la prima è il rent to buy “con opzione”, la seconda è il rent to buy “con preliminare”.

La prima opzione prevede la stipula di un contratto di locazione con allegato un contratto di opzione e rientra in ciò di cui si parlava prima, ovvero nella possibilità di trasformare l’affitto in un vero e proprio acquisto della casa.

Il venditore potrebbe avvantaggiarsi ed ottenere fin da subito i canoni dell’affitto, che danno la libertà all’acquirente di comprare o meno l’immobile. Lo svantaggio però, è perché potrebbe avere problemi nel riottenere la casa perché il contratto di locazione che si è stipulato è soggetto ad obblighi di legge e in quanto tale, prevede determinate tempistiche per la durata della locazione.

Anche la seconda opzione prevede un contratto di locazione dove entrambe le parti concordano nel fatto che questo si trasformi in una vera e propria compravendita. In termini di vantaggi e svantaggi non cambia molto rispetto alla prima soluzione ma se il contratto preliminare non viene trascritto, il futuro acquirente potrebbe rischiare anche l’ipoteca sulla casa che andrebbe a carico del venditore.

La seconda formula, invece, è il buy to rent che consiste nella vendita immediata della casa sempre ad un prezzo concordato prima che viene dilazionato. Nel caso di adempimenti e mancati pagamenti il venditore ha comunque la garanzia di poter tornare ad essere proprietario dell’immobile.

Anche questa formula ha diverse opzioni e le più comuni sono quelle della “vendita con patto di riscatto” oppure quella “con condizione risolutiva in caso di inadempimento”.

Il primo caso è quello classico, in cui in caso di mancato pagamento il venditore può sempre riscattare l’immobile e l’inquilino può ricevere il rimborso di quanto ha già versato e di tutte le spese che sono state sostenute per l’eventualità. In questo caso l’IMU è a carico dell’acquirente.

Nel caso della seconda opzione, invece, in caso di mancato pagamento è prevista una condizione risolutiva, che comunque garantisce gli stessi vantaggi sia al venditore che all’inquilino, con la differenza che non c’è il limite dei 5 anni (come nel caso prima) per poter riscattare la casa.

L’ultima formula alternativa al mutuo per la casa è quella della vendita della nuda proprietà. Con questa soluzione il proprietario dell’immobile lo vende e si avvale del diritto di abitarci e di viverci anche per tutta la vita, incassando tutto il capitale e utilizzandolo per vivere meglio.

Qual è il vantaggio di comprare una nuda proprietà? Sicuramente nei prezzi agevolati che sussistono in base all’età di chi ne ha l’usufrutto. Questa infatti, è rilevante perché la stima che si fa dell’immobile e del suo valore di mercato dipendono proprio dall’età dell’usufruttario. Questi criteri sono comunque gestiti e redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze.

I modi alternativi per non pagare un mutuo ci sono, ma per scegliere quello più adatto alle proprie esigenze è necessario prima conoscere tutte le caratteristiche e le condizioni previste da ogni singola formula.

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