Gli italiani continuano a cercare casa. Continuano a risparmiare per acquistare immobili confermando il valore rassicurante del mattone. E sono in gran parte proprietari delle abitazioni in cui vivono, mentre per il 2006 la tendenza generale (ma con importanti differenze a seconda delle diverse città monitorate) è di sostanziale convergenza verso la stazionarietà del mercato. Sono queste alcune linee rilevate dal Censis, che ha presentato oggi in anteprima i risultati della ricerca "Il futuro dell’immobiliare", il 7° rapporto "Casa Monitor" con le previsioni per le città capoluogo.

"Dal 2001 a oggi gli italiani hanno destinato la loro ricchezza ad aumentare ricchezza mobiliare (attraverso titoli, polizze assicurative…) e ricchezza immobiliare – ha commentato il Segretario generale del Censis Giuseppe De Rita – Sono stati privilegiati la ricchezza immobiliare e mobiliare. Perché? Per la sostanziale tendenza degli italiani ad avere una sicurezza che è data dalla casa di proprietà e dalla rendita. Questo è un Paese che chiede sicurezza".

A partire dal 2001 gli investimenti in costruzioni sono aumentati del 7,8% con un fondamentale apporto dell’edilizia residenziale, che incide per circa il 60% sul totale, mentre il Pil italiano è cresciuto solo dell’1,4%. La quota di famiglie proprietarie (o che impiegano l’immobile per usufrutto o comodato) ha raggiunto, alla fine del 2005, il valore record dell’87,1%. Nello stesso tempo l’area dell’affitto e del subaffitto è arrivata al suo minimo storico e si è quasi dimezzata, passando dal 24,7% al 12,9%. In valori assoluti, l’incremento è rilevante con una stima di oltre tre milioni (per la precisione, 3.029.000) di nuovi proprietari, che hanno alimentato un volume di compravendite mai raggiunto prima, ufficialmente quantificato in una media di 750.000 alloggi compravenduti negli ultimi quattro anni. Allo stesso tempo è aumentata anche la spesa media per l’alloggio che, a prezzi correnti, è cresciuta da 131.000 euro nel 2001 a 196.000 euro nel 2005 parallelamente alla dinamica di prezzi e alla tipologia delle case acquistate. In termini reali, la somma media spesa per l’acquisto di una casa è aumentata del 37,6% in rapporto alla rivalutazione dei prezzi del patrimonio offerto.

"La continuazione di un rialzo di tali proporzioni risulterebbe, oltre che improbabile, anche pericolosa in quanto metterebbe in evidenza il prevalere di tendenze speculative massificate, che costituiscono spesso le ragioni di crisi o crolli improvvisi – ha detto Giuseppe Roma, Direttore Generale del Censis – Siamo invece in fase di atterraggio morbido e alla ricerca di un equilibrio stabile adeguato alle dimensioni e al benessere presente nel Paese". Dall’ingresso dell’euro, ha spiegato il Direttore Generale, il mercato dell’immobiliare è diventato più complesso (vedi anche i processi di cartolarizzazione effettuati) e si è modernizzato dando vita a due circuiti: uno dell’economia reale (composto dalle famiglie che hanno acquistato casa) e uno dell’economia finanziaria. "Il mercato immobiliare – ha detto Giuseppe Roma – ora è più determinato dall’economia reale, si fonda sul residenziale e su progetti di trasformazione delle città che allontano dal pericolo della bolla immobiliare". Da tutto questo sembra dunque derivare un messaggio rassicurante per il futuro, tenuto conto che sono in crescita le abitazioni di nuova costruzione mentre continua ad aumentare anche la propensione al risparmio, accentuata laddove si vuole acquistare un’abitazione. Per quanto riguarda l’incidenza delle nuove costruzioni, un esempio è rappresentato proprio dalla Capitale: nel 2001 ci sono state a Roma 37.000 compravendite con un 13% di abitazioni nuove; nel 2005 le compravendite hanno raggiunto quota 40.000 ma le nuove costruzioni sono state il 38%.

Nel mercato italiano le propensioni all’acquisto per il 2006 si attestano intorno all’8,6% mentre nelle previsioni dei mercati residenziali, in termini di andamento del volume delle compravendite e di andamento dei prezzi, c’è una certa convergenza verso la stazionarietà. Anche se con qualche differenza: in 29 città (sulle 103 monitorate) si prevede una ulteriore crescita del livello dei prezzi mentre in 31 città si prevede una diminuzione dell’andamento delle compravendite.

L’indagine si è avvalsa dell’apporto di 266 notai nei 103 comuni capoluogo di provincia italiani. Nell’andamento del mercato residenziale domina una valutazione di stabilità, anche se il 16,7% dei testimoni indica una tendenza alla crescita delle compravendite con valori superiori alla media nazionale in alcune regioni meridionali come Campania, Puglia e Calabria e al Nord in Piemonte e Lombardia; il 24,4% ritiene invece che i prezzi cresceranno soprattutto nelle regioni meridionali ma anche in Liguria, Piemonte e Toscana. La ricerca ha chiesto inoltre espressamente una valutazione sulla possibilità di rischi di una bolla immobiliare: fra coloro che hanno espresso un giudizio (il 60% degli intervistati) il 54,8% lo giudica come un pericolo inesistente mentre il 45,2% come un rischio reale.

Lo studio presenta una mappa delle tendenze rilevate città per città. Sui 103 capoluoghi di provincia, 25 hanno visto un ampliamento del mercato e 17 una diminuzione; l’andamento dei prezzi è invece orientato alla crescita con 70 città su 103 caratterizzate ancora da un aumento dei valori immobiliari. In particolare le grandi città si presentano stabili, a eccezione di Torino dove si prevede una contrazione delle compravendite di case. Le indicazioni per i mercati metropolitani di grandi dimensioni è di sostanziale stabilità. Mentre due tendenze saranno approfondite nelle ricerche future del Censis: l’aumento delle coabitazioni e il ruolo che sarà svolto dagli acquisti immobiliari fatte dai cittadini immigrati.

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