Gli Stati membri sono tenuti a garantire che una banca, che non abbia informato un investitore immobiliare del diritto di recedere dal contratto di mutuo destinato a finanziare l’acquisto immobiliare, sopporti i rischi inerenti all’investimento finanziario negoziato nel contesto di un’operazione di vendita a domicilio. E’ quanto si legge in una sentenza (C 465/02; C 466/02 ) della Corte di Giustizia Europea in merito al caso di due giudici tedeschi aditi per una serie di questioni pregiudiziali relative alla direttiva "vendita porta a porta" (Dir. 20 dicembre 1985, 85/577/CEE).

I due giudici tedeschi erano stati aditi per delle controversie tra investitori immobiliari e banche relative ad investimenti immobiliari le cui trattative precontrattuali si erano svolte nell’ambito di operazioni di vendita a domicilio. In particolare, gli investimenti intercorsi tra i due soggetti consistono in un contratto di acquisto di un bene immobile, concluso con una società immobiliare, e in un contratto di mutuo, concluso con la banca, che serve al finanziamento dell’acquisto. Tali investimenti sono stati proposti ai consumatori durante una visita, al loro domicilio, di un agente della società immobiliare ovvero di un intermediario.

Secondo la direttiva sulle vendite porta a porta il diritto di recesso non si applica al contratto di compravendita immobiliare. La norma inoltre non impedisce al consumatore, che abbia esercitato il proprio diritto di recesso dal contratto di mutuo, di restituire immediatamente e integralmente l’importo del mutuo maggiorato degli interessi al tasso di mercato.

La Corte di giustizia ha però valutato che, nel caso in cui il consumatore non è stato informato del suo diritto di recesso dal contratto di mutuo, spetta alla banca sopportare i rischi inerenti agli investimenti di cui trattasi. Infatti – si legge in una nota della Corte – se fosse stato informato in tempo utile dalla banca, il consumatore sarebbe potuto ritornare sulla propria decisione di concludere il contratto e, eventualmente, non avrebbe poi proceduto alla stipula del rogito da un notaio per l’acquisto dell’immobile. In tal modo – continua la nota – avrebbe potuto evitare di esporsi al rischio della sopravvalutazione del valore dell’immobile all’atto dell’acquisto, nonché ai rischi che i proventi della locazione previsti non si realizzassero e che le aspettative relative all’incremento del prezzo dell’immobile si rivelassero erronee. Spetta al legislatore ed al giudice nazionale garantire la tutela del consumatore contro le conseguenze del verificarsi dei detti rischi.

Quando un terzo interviene in nome o per conto di un commerciante nelle trattative o nella conclusione di un contratto, ha infine rilevato la Corte, l’applicazione della direttiva non può essere subordinata alla condizione che il commerciante sapesse ovvero avrebbe dovuto sapere che il contratto era stato concluso nel contesto di un’operazione di vendita a domicilio.

Clicca qui per scaricare la direttiva Direttiva 85/577/CEE.

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